Contratto di Locazione – Disdetta o Recesso
Chiariamo un concetto fondamentale! Disdetta e Recesso di un Contratto di Locazione non sono la stessa cosa, approfondiamo la questione per capire la procedura corretta per la risoluzione di un contratto di locazione.
La disdetta di un contratto di locazione è un atto con cui si esercita il diritto a non rinnovare un contratto di locazione alla sua scadenza, dunque serve ad impedire il rinnovo automatico di un contratto.
Il recesso da un contratto di locazione è il diritto di una delle parti di sciogliere in anticipo un contratto ancora in corso prima della sua naturale scadenza.
Come Gestire la Risoluzione di un Contratto di Locazione.
Disdetta di un Contratto di Locazione
La disdetta va effettuata mediante una comunicazione per iscritto e cioè mediante raccomandata con ricevuta di ritorno oppure con raccomandata firmata a mano o tramite posta certificata se il proprietario / locatore ed il conduttore / inquilino ne sono forniti, al fine di poter dimostrare con certezza l’avvenuta comunicazione.
In genere per dare disdetta di un contratto di locazione occorre comunicarlo all’altra parte almeno sei mesi prima della data di scadenza pattuita, a meno che nel contratto non siano indicate tempistiche diverse.
La normativa che disciplina la disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore è molto più agevole rispetto a quanto previsto per il locatore. Il conduttore, infatti, ha la possibilità di disdire il contratto di affitto in qualsiasi rinnovo mentre ciò non è possibile per il locatore.
Ad esempio il conduttore che vuole lasciare l’appartamento alla scadenza dei 4 anni deve inviare una raccomandata AR al propreitario almeno sei mesi prima.
Se il preavviso non viene rispettato dal conduttore, anche qualora lasci l’immobile, ha l’obbligo di versare al locatore l’importo dei sei mesi per mancato preavviso.
Come dicevamo prima il conduttore, ha meno vincoli del locatore, infatti può fare liberamente disdetta anche alla prima scadenza del contratto di affitto, a differenza del proprietario che può farlo solo in presenza di specifiche situazioni ed esigenze, come utilizzare la sua casa per uso proprio o manifestare l’intenzione di venderlo a terzi. La disdetta del contratto di affitto sarà invece libera per entrambe le parti alle scadenze successive.
Il conduttore in che casi e in che modo può effettuare il recesso dal contratto di locazione?
Secondo la legge che disciplina i contratti di locazioni degli immobili a uso abitativo il conduttore può recedere dal contratto di affitto, prima della sua scadenza, solo in presenza di gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, nel caso in cui nel contratto non ci sia una clausola che indichi un altro termine di preavviso, che può essere maggiore o minore.
Visto che la norma non hanno individuato i criteri per delineare i gravi motivi, è fondamentale far riferimento alla giurisprudenza. Le diverse sentenze della Corte di Cassazione evidenziano che i gravi motivi che possono consentire il recesso anticipato da parte del conduttore devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli troppo gravosa la sua prosecuzione. Ci si riferisce quindi a eventi onerosi che sono gravosi dal punto di vista economico o psicologico.
Gravi motivi possono essere, ad esempio: problemi strutturali all’immobile o condominiali, di cui il proprietario non si occupa o che affronta male e poco, problemi familiari che comportano il trasferimento dell’inquilino, la perdita del posto di lavoro dell’inquilino o il suo trasferimento del posto di lavoro in un luogo lontano dall’abitazione.
Nel caso in cui non siano documentabili e quindi dimostrabili i gravi motivi, il proprietario può rivalersi sull’inquilino, richiedendo un rimborso per il danno creato, salvo che lui, nel frattempo, non sia riuscito a locare subito lo stesso immobile, traendone vantaggio.
Il Locatore in che casi e in che modo può effettuare il recesso dal contratto di locazione?
Il proprietario / locatore può recedere dal contratto alla prima scadenza, dando sempre un preavviso di sei mesi, ma solo in presenza di giustificato motivo, come da elenco riportato a seguire :
- l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato
- il proprietario desidera vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione;
- il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
- l’inquilino ha la possibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;
- l’inquilino non occupa in maniera continuativa l’appartamento, senza una motivazione valida o chiara.
Il giustificato motivo deve essere preso in considerazione solo nella prima scadenza del contratto di affitto, per recedere da esso.
Superata la prima scadenza del contratto di affitto, il proprietario potrà recedere anche senza avere un giustificato motivo.
L’unico obbligo di rispettare il preavviso dei sei mesi, i recessi del locatore possono essere richiesti solo alle scadenze periodiche e non in fasi intermedie del contratto.
Se il locatore entro 12 mesi, dalla data di disdetta, non ha adibito l’immobile all’uso dichiarato in fase di disdetta il conduttore può chiedere di ritornare nell’abitazione con il precedente contratto oppure ottenere il rimborso di 36 mensilità.
