DEPOSITO PREZZO AL NOTAIO
Il conto deposito prezzo al notaio occorre per la tutela di chi compra casa, la legge sulla concorrenza (la n. 124/2017 in vigore dal 29 agosto 2017) ha introdotto la facoltà di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino alla trascrizione dell’atto di compravendita. In questo modo chi non trascrive il preliminare ha uno strumento in più per evitare l’esposizione a rischi diversi, come l’eventualità che tra la data del rogito e quella della sua trascrizione nei registri venga pubblicato un’incombenza inaspettata a carico del venditore (ad esempio un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento ecc.); oppure che il venditore venda più volte lo stesso immobile a diversi acquirenti, perché ricordiamo che tra diversi atti di compravendita di uno stesso immobile prevale il primo trascritto. In pratica, fino a che l’acquisto non sia trascritto, non si ha la certezza che sia andato a buon fine e se, per caso, non va a buon fine, si tratta di situazioni in cui è praticamente impossibile avere la restituzione del denaro consegnato al venditore al momento della firma del rogito.
Il legislatore parte dal rogito perché il notaio è obbligatorio per il rogito, ma è ovvio che una parte può richiedere il deposito del prezzo al notaio anche in sede di compromesso. Se facesse il preliminare trascritto dal notaio, nulla gli vieterebbe di anticipare questo effetto.
quando ci si trova davanti al notaio nel momento della stesura dell’atto ci sono due ipotesi:
- non son stati versati acconti e quindi l’intero saldo viene versato al notaio;
- c’è stato un preliminare precedente e quindi al venditore sono già state consegnate delle somme; il saldo prezzo è comunque la parte più corposa e quest’ultimo viene depositato dal notaio, il che può avvenire in due modi diversi.
Le modalità operative sono:
- assegno circolare intestato al notaio;
- bonifico bancario sul conto del notaio.
Il notaio trattiene questa somma su un proprio conto, chiamato ‘conto dedicato’. Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche definite proprio dalla legge sulla Concorrenza. È un conto impignorabile da parte dei creditori del notaio, non cade nella comunione legale del notaio e non cade nella successione dello stesso. L’acquirente è quindi protetto dalle vicende della vita del notaio, è sicuro che questi denari sono lì in modo transitorio e sono destinati ad arrivare al venditore. È un conto del notaio, ma è al di fuori del suo patrimonio. Tutti sono tutelati.
A questo punto il notaio, attraverso le somme che gli vengono date dall’acquirente, che sono quelle idonee per registrare l’atto, procede alla registrazione e alla trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari.
Avvenuta la trascrizione dell’atto il notaio certifica che l’iter dell’acquisto si è perfezionato nel modo completo e, essendosi fatto dare l’Iban dal venditore nel giorno dell’atto, procede a trasferire le somme al venditore stesso.
QUANTO TEMPO SERVE PER LA TRASCRIZIONE DELL’ATTO NEI REGISTRI IMMOBILIARI?
La normativa non definisce un termine preciso e dettagliato. In genere, il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto nel più breve tempo possibile. I tempi dipendono anche dalle esigenze delle parti, si può far presente che è necessario procedere velocemente alla trascrizione, perché magari il venditore ha bisogno di avere a disposizione il denaro, il notaio può cercare di accelerare i tempi. A quel punto, non appena ha la disponibilità delle somme che l’acquirente gli ha dato per registrare e trascrivere, procede alla registrazione e trascrizione.
È ovvio che, se la situazione è più tranquilla, ci può volere qualche giorno in più, ma non è una tempistica che può pregiudicare o creare dei problemi al venditore.
IL VENDITORE CORRE DEI RISCHI?
L’approccio psicologico di andare dal notaio, vendere, consegnare le chiavi della casa e uscire senza i denari comprendiamo che non sia facile da digerire. E’ importante sapere che il venditore non corre rischi. I motivi per i quali il venditore potrebbe non incassare i soldi sono connesse ai suoi creditori, alle sue eventuali posizioni di debito che pregiudicano questo iter.
